岩内ひまわり基金法律事務所 齋藤弁護士の法律豆知識

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■不動産のご質問あれこれ
不動産についてのご相談をいただくことがよくあります。今回は、不動産のご質問あれこれについて解説いたします。

◇第1　誰の建物かわかりません!
「隣の建物が倒れてきそうです!」「隣の土地が空いているから使いたい!」という相談が寄せられます。
土地や建物が誰のものかわからないときは、まず、法務局でその土地や建物の登記事項証明書(登記)を確認します。登記の権利部に所有者として記載されている人が、その土地や建物の所有者である可能性が高いです。
ただ、登記の権利部に所有者とされている人に連絡をしようとしても、亡くなっていたり、引っ越していたりする場合があります。自分の権利のためと言えるようなときは、弁護士に頼んで住民票や戸籍を調べてもらうことができます。「隣の建物が倒れてきそうです!」ならいけそうです。ただ、「隣の土地が空いているから使いたい!」では、何か権利があるわけではないので難しいです。

◇第2　相続したままにしておいていいですか?
相続登記が義務化されました。ただ、この相続登記は、自分が相続したことを法務局に届け出ることが義務化されただけで、相続した人の間で、「どのようにわけるか」決めることまで義務になったわけではありません。
ただ、相続した土地(建物)を誰の土地(建物)にするか決めないでおくことは、たいへん危険なのでお勧めしません。
相続人が数人いるとき、相続財産は、その相続人数人の共有(共同での所有)となります。建物を点検するとか、直すとかは1人でもできます。建物を処分したり変更したりする場合、「古くなってきたから壊したい!」という場合は、相続人全員の同意が必要です。仲が悪くても、みんな元気で近くにいればまだいいです。亡くなった人がいれば、その相続人が共有に加わります。どんどん人が増えます。すべての相続人の所在を調査することが基本ですが、いくら調査しても所在不明の人がいるときは、裁判所にその人に代わって判断する人を選んでもらわなければなりません。認知症とかで判断ができない人についても代わって判断する人を裁判所に選んでもらわなければなりません。
確実に話ができるうち、相続が開始してすぐに、「どのようにわけるか」まで決めて書面に残しておくことをお勧めします。

◇第3　自分の土地なのに人に使わせてあげないといけないの?
自分の土地は、自由に使うことも処分することもできることが基本です。ただ、他の人の使用を認めなければいけない場合もあります。
例えば、袋地と言われる道路に接していない土地があります。そのような袋地は、その土地だけでは外に出ることもできないので、その土地に住んでいる人に「一生その土地から出てくるな!」とも言えないので、周りの土地の人に「外に出るために通らせてください!」という権利が認められています。ただ、周りの土地の人にとって「損害が最も少ないもの」でなければならないとされています。
この頃、「他人の土地に水道管を通したい!」という相談も受けます。明確な法律の規定があるわけではありませんが、裁判所では、袋地の場合と同じで、人の土地に通すしか方法がなく、「最も損害の少ない場所及び損害が少ない方法」であれば認めるという考えのようです。

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